Разрешенное использование земельного участка: понятие и основные виды

Одной из наиболее важных характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, который напрямую определяет, какие именно цели собственник может реализовывать с его помощью.

При этом данная характеристика является несколько ограничивающей, поскольку использовать участок не по назначению запрещается законом.

Стоит более подробно рассмотреть основные виды разрешенного использования и возможности относительно изменения собственником уже установленного целевого назначения.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Законодательство

Основные положения относительно разрешенного использования земли, а также правил его установления или изменения, содержатся в таком документе, как Градостроительный кодекс РФ. В частности, данному вопросу посвящена статья 37 данного нормативно-правового акта.

Также более подробно этот вопрос освещается в отдельном документе, который носит название приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Данный классификатор содержится там же, в приложении к приказу.

В этом документе подробно приведены все возможные виды использования земельного участка, которые допускаются в действующем законодательстве. Они включают в себя следующие направления деятельности:

1. Сельскохозяйственное использование. Всего здесь предусмотрено 18 различных направлений (1.1–1.18), например:

  • садоводство;
  • животноводство;
  • ведение ЛПХ на полевых участках.

2. Жилая застройка. Под этим понимается возведение жилых зданий различных видов и обеспечения проживания в них людей. Включает в себя 7 разных направлений деятельности (2.1–2.7), в том числе:

  • жилую застройку;
  • индивидуальное жилищное строительство;
  • ведение ЛПХ;
  • обслуживание жилой застройки и т. д.

3. Общественное использование объектов капстроительства. В этом случае допускается постройка на участке зданий с целью удовлетворения различных потребностей человека, например:

  • коммунальное обслуживание;
  • здравоохранение;
  • образование и т. п.

4. Предпринимательство. Данная цель предполагает, прежде всего, получение прибыли от построенного объекта. Это могут быть различные торговые и развлекательные центры, рынка, гостиницы, магазины, кафе и т. п.

5. Отдых. В этом случае земля может использоваться для целей, связанных с организацией спортивных мероприятий, пикников, рыбалки и другой подобной деятельности.

6. Производственная деятельность. Этот вид использования предполагает размещение на участке объектов с целью добычи или переработки недр, а также для промышленного изготовления различных вещей.

7. Транспорт. На земельном наделе могут располагаться разного рода пути сообщения, которые используются для перевозки людей или товаров.

8. Обеспечение обороны и безопасности. В этом случае земля может применяться для размещения на ней различных военных и оборонных объектов.

9. Проведение деятельности по охране природы. Сюда относятся охраняемые территории, направленные на сбережение отдельных растений, животных, птиц и т. п.

10. Использование лесов. Это направление включает деятельность по обработке

древесины, ее вывозу, а также обеспечению охраны некоторых лесов.

11. Использование водных объектов. Сюда включаются территории с расположенными на них водными объектами различных типов: реками, морями, озерами, водохранилищами и т. п.

12. Земельные участки общего пользования. Данный вид предполагает размещение на земле объектов, доступных всем гражданам.

Помимо названия, в Классификаторе также есть описание каждого вида и присвоенный ему числовой код.

При этом текстовое и числовое наименования являются равнозначными.

Понятие и основные группы

Несмотря на то, что вид разрешенного использования земельного участка выступает одной из его наиболее значимых характеристик, ни в одном законодательном документе не содержится определения данного понятия. Поэтому можно использовать только примерную трактовку, сформированную на основании анализа имеющейся информации.

Итак, разрешенное использование — это одна из важнейших характеристик земельного участка, которая напрямую влияет на правовой режим его использования и устанавливается согласно зонированию территорий.

Она определяет, для реализации каких именно целей собственник может применять свою землю, а какие действия на ней находятся под запретом.

Под видом разрешенного использования (ВРИ), в свою очередь, понимается его допустимое функциональное назначение.

В соответствии со ст. 37 ГрК РФ, все они могут быть поделены на три группы:

Основные

Они могут осуществляться собственником земельного надела без необходимости получать какие-либо дополнительные разрешения или согласовывать этот вопрос с публичными органами. При этом перечень основных видов для конкретного объекта недвижимости устанавливается градостроительным регламентом, который действует в той территориальной зоне, в которой он располагается.

Условно разрешенные

Данные формы использования могут быть определены только после того, как будет

пройдена специальная публичная процедура и, как следствие, получено отдельное разрешение. Законодательно это регулируется при помощи ст. 39 ГрК РФ.

В частности, для начала заинтересованное лицо (которое может быть как физическим, так и юридическим) направляет соответствующее заявление в комиссию, которая уполномочена рассматривать подобные обращения.

В заявлении указывается, какое именно условно разрешенное использование участка заявитель хочет установить.

В дальнейшем этот вопрос обсуждается и рассматривается на публичных слушаниях, порядок проведения и организации которых устанавливается нормативно-правовыми актами муниципального органа. При этом расходы за эту процедуру несет заявитель.

В результате слушаний выносится решение о том, предоставлять ли заявителю возможность установления условного разрешения на использование земельного участка или отказать в этом. В последнем случае отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Вспомогательные

Они устанавливаются только в качестве дополнительных к двум из перечисленных выше групп. Как правило, их целью является предоставление возможности обслуживания основных направлений деятельности.

Например, для отдельной территориальной зоны могут быть установлены следующие виды использования:

  • основной — индивидуальное жилищное строительство;
  • условно разрешенный — объекты жилой недвижимости площадью до 100 м2;
  • вспомогательный — стоянка для легковых автомобилей.

Это означает, что на данном участке можно:

  • строить здание в рамках ИЖС без необходимости получать какие-либо разрешения;
  • строить нежилые объекты (например, магазин, салон красоты, кафе) только после получения на это отдельного разрешения и только в пределах установленной территории;
  • размещать на участке стоянку для автомобилей только после постройки одного из зданий (жилого или нежилого) с целью его обслуживания.

Стоит учесть, что ВРИ устанавливаются к каждой территориальной зоне, при этом определение основного из них является обязательным требованием.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ, выделяются следующие территориальные зоны, к которым могут быть отнесены земельные участки:

  • жилые;
  • производственные;
  • рекреационные;
  • общественно-деловые;
  • инженерные;
  • специального назначения;
  • военных объектов;
  • транспортных инфраструктур;
  • сельскохозяйственного использования;
  • иные зоны.

При этом стоит учесть, что границы этих зон должны быть установлены так, чтобы каждый земельный надел принадлежал только к одной из них. Соответственно, данная зона и будет определять вид основного разрешенного использования участка.

Узнайте что такое аукцион на право заключения договора аренды земельного участка в нашей подробной статье!
Хотите подарить земельный участок с домом? есть перечень всех необходимых документов.
В нашей статье полностью описана процедура дарения садового участка.

Установление и изменение ВРИ

В некоторых случаях собственнику может потребоваться установление вида использования участка или изменение уже установленного.

Например, это может понадобиться в следующих целях:

  • строительство на нем объекта с другим функциональным назначением, чем это допускается в соответствии с уже установленными правилами;
  • изменение назначения уже существующего объекта;
  • уточнение вида из-за его первоначального неправильного установления или приведения в соответствие с Классицикатором.

Алгоритм действий при этом зависит от того, действуют ли в отношении участка установленные градостроительные регламенты.

Если они действуют, то вся процедура как раз и происходит в соответствии с этими регламентами.

В этом случае, как уже отмечалось, происходят следующие действия:

  1. Основной вид использования определяется самостоятельно правообладателем из того перечня, который закреплен в Правилах землепользования и застройки. При этом собственник должен составить заявление с указанным в нем ВРИ и подать его в уполномоченный орган.
  2. Условно разрешенный — в соответствии со ст. 39 ГрК РФ. Собственник подает заявление, которое рассматривается на публичных слушаниях, где и принимается окончательное решение. В случае положительного исхода дела решение закрепляется специальным документом.
  3. Вспомогательный — только в качестве дополнительного по отношению в двум уже перечисленным. Осуществляться он должен также только параллельного основному или условно разрешенному виду.

В ситуации, когда градостроительные регламенты отсутствуют, установление и изменение ВРИ происходит в соответствии с федеральными законами. Заниматься этим вопросом могут, в зависимости от ситуации, органы исполнительной власти (как федерального, так и регионального уровня) или же местного самоуправления.

Конкретный алгоритм действий в этом случае зависит от того, к какой именно категории принадлежит участок.

Возможны ситуации, когда изменение вида использования вообще не допускается

законом. Например, это относится к участкам, полученных в результате торгов, а также к некоторым объектам, которые охраняются законом.

Таким образом, можно отметить, что вид разрешенного использования участка представляет собой одну из его важнейших характеристик, которую необходимо обязательно учитывать при осуществлении на нем деятельности. В случае нарушения законодательных требований и использования земельного надела не по назначению правообладателя может ожидать определенная ответственность.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Понятие целевого назначения

Все существующие земли делятся по категориям согласно государственной стратегии землепользования. В ходе оценивания выявляются и фиксируются качества земель, их плодородность, наличие растительности, состав грунтов. При этом некоторые территории находятся под государственной охраной, поскольку представляют собой ценные для науки и экологии территории.

Таким образом, если земля принадлежит к категории, установленной государством, должен соблюдаться режим эксплуатации, прописанный в законе. Понятие категории земель, а также их целевого предназначения – тождественны, поэтому используются оба обозначения. Чтобы объединить основные категории землепользования, был создан специальный классификатор.

Категории земель

В Земельном кодексе РФ установлено 7 категориальных групп земель, основным критерием которых является возможная деятельность. Среди них выделяются:

  • населенные пункты (предназначенные для образования поселений);
  • наделы сельхозназначения;
  • специальные – на них обычно строятся объекты энергетической сферы и промышленности, проводятся коммуникации и организуются меры по
  • обеспечение государственной безопасности;
  • природные зоны, охраняемые властями;
  • лесные угодья;
  • водный фонд;
  • запасные территории.

Для застройки выбираются участки, подлежащие категории «населенные пункты»

Последняя категория объединяет в себе невостребованные гражданами и юридическими лицами земли. То есть, при потребности они могут задействоваться для всех нужд, и обычно не передаются гражданским лицам. Некоторые категории нужно рассмотреть подробнее, поскольку с ними не все так однозначно.

Земли населенных пунктов

Данная категория участков создана для проживания человека и размещения соответствующей инфраструктуры. Она имеет определенные границы, которые отличают ее от иных земель. Так, на подобных землях могут располагаться многоэтажные дома или индивидуальные жилые здания, рекреационные зоны, применяемые в целях отдыха и туризма, а также спортивной деятельности.

Промышленные здания и объекты административного назначения, сооружения коммунального хозяйства и учреждения, занимающиеся снабжением населения, как продовольственным, так и иным, также предусмотрены для нахождения на таких участках. Также назначением подобных земель могут быть:

  • размещение объектов электроснабжения;
  • формирование транспортных инфраструктурных элементов;
  • проведение коммуникационных соединений, в том числе объектов связи;
  • открытие, развитие ЛПХ и т.д.

Населенный пункт отличается наличием транспортной развязки, коммуникаций и электроснабжения

ВРИ никак не сказывается на возможных формах собственности, ведь на участках, которые предполагают постоянное проживание людей, могут соседствовать федеральные, приватные и муниципальные объекты. Отдельные строения на земле не переводят всю территорию в категорию для населенных пунктов. Из этого следует, что если на ней даже находятся дома и производственные помещения (на удаленных предприятиях, в лесных зонах и на фермах), их нельзя считать частью города или поселка, пока не будет принято решение о включении соответствующего участка в такую территорию.

Земли сельхозназначения

Круг применения ограничен только сельскохозяйственными работами, при этом сами земли должны располагаться вне населенных пунктов. Основной их функцией является производство сельскохозяйственной продукции и обеспечение мероприятий, которые для этого необходимы.

Всего законом установлено две подкатегории: сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья, причем, несмотря на обозначенное разделение, все они обеспечивают нормальное ведение соответствующего производства.

Земля сельхозназначения располагается вне населенных пунктов и используется только по назначению

К сельскохозяйственным участкам относят предназначенные для земледельческих мероприятий или животноводства. Это пашни, а также сенокосы, пастбища для скотины, участки с деревьями для защиты посевов от ветра и некоторые другие земли. Особыми считаются земли, прошедшие процедуру мелиорации. Ведь чтобы они получили требуемые свойства, проводился ряд мероприятий касательно осушения, восстановления плодородия и других факторов.

Несельскохозяйственные угодья предназначены по большей части для вспомогательных сооружений, в числе которых автомобильные дороги, водоемы и прочие объекты, которые помогают наладить нормальную сельскохозяйственную деятельность.

Лесной и водный фонды

Если земля официально причислена к таким природным объектам, то использование ее в хозяйственных целях действительно разрешено, но не более того, что предусматривает категориальная принадлежность. Так, на лесных территориях обычно ведется лесоустроительное зонирование, заключающееся в выборе участков для вырубки и для восстановления. После проведения согласования и разделения зон, получившие разрешение компании или лица вправе производить рубку древесины.

На проведение каких-либо масштабных действий в лесной зоне требуется специальное разрешение

Водный фонд объединяет в себе участки, где присутствуют искусственные и природные водоемы. Благодаря таким землям организуется полноценный водозабор, строятся электростанции и прочие сооружения, призванные наладить жизнедеятельность человека. Как гласит закон, земли водного фонда обычно не могут принадлежать человеку, поскольку вода, как и иные природные ценности и недра, принадлежит всем гражданам России.

Видео описание

Подробнее о категориях использования земельных участков в видео:

Процедура изменения категории

Законодательство допускает перевод земли из одной категории в другую, если для этого есть основания, а деятельность не будет угрожать состоянию почвы. Для этого следует подготовить документы:

  • удостоверение личности заявителя (им может быть любой человек, законно владеющий или использующий участок);
  • доверенность (применяется, если интересы собственника или пользователя представляет другой человек);
  • заверенное нотариусом согласие иных владельцев, подтверждающее возможность изменений;
  • кадастровые документы, обычно это технический паспорт и план;
  • выписка из реестра недвижимости касательно лица, владеющего или пользующегося участком и основных характеристиках территории;
  • документ, доказывающий законность права владения (таковым может быть арендный договор, договор купли-продажи, дарственная, документы о наследовании и др.);
  • заявление.

Наличие основания на изменение категории земельного участка и всех необходимых документов ускорят процесс

Далее заявление и все документы отправляются местной власти, а вернее конкретный отдел, который занимается данными вопросами. Если владеет землей не один человек, то согласие, либо подпись на заявлении потребуются от каждого, ведь единолично такой вопрос решаться не может.

После подачи документов срок ожидания составит не более месяца, и администрация обязана выдать разрешение на руки заявителю, а также отправить сведения для внесения в кадастровую базу данных. Отрицательное решение тоже возможно, его должны письменно обосновать, ссылаясь на юридические нормы и также выдать заявителю.

Важно то, что негативное решение властей возможно оспорить через судебную инстанцию, для этого нужно указать на нарушения чиновников, незаконность решения. Наиболее эффективно будет пригласить юриста или адвоката для написания качественного искового заявления.

Возможность изменить категорию земли предоставляется только гражданам Российской Федерации, поэтому, даже если иностранец или лицо без гражданства пользуются землей, они не могут менять ее предназначение. Также эта процедура не проводится для лесного и водного фонда, либо земель, находящихся под особой охраной государства. Во всех остальных случаях ограничений на изменения нет.

О изменении вида разрешенного использования земельного участка в видео:

Особенности объединения участков

Часто граждане имеют в собственности несколько отдельных участков, которые вполне реально объединить между собой, проведя соответствующую процедуру. Но нужно учитывать, что они должны иметь смежные границы, находясь рядом друг с другом. На каждую единицу должен быть план, в котором уточнены границы, а также ее нужно зарегистрировать в кадастре как отдельный участок.

Кроме того, в отношении земли действуют ограничения касательно максимальной площади, а к местонахождению предъявляется требование в виде одного кадастрового квартала. Кроме этого, потребуется одинаковая категориальная принадлежность, и что самое важное – ВРИ также должны совпадать. Если же собственников несколько, от них также потребуется согласие на действие в виде объединения участков.

Из документов гражданину потребуются:

  • заявление, в котором описана просьба провести объединение;
  • кадастровые бумаги, подтверждающие официальную информацию участка;
  • выписка из госреестра на право собственности;
  • письменно оформленное согласие собственников на процедуру совмещения земель.

Вся процедура начинается как раз со сбора вышеописанной документации, которая подается кадастровому инженеру, разрабатывающему план совмещения территорий. Далее готовые бумаги отправляются в Росреестр или передаются сотрудникам МФЦ, где по ним корректируется госреестр, формируются обновленные документы касательно права собственности и измененная кадастровая документация.

В видео об объединении земельных участков:

Коротко о главном

Государственный классификатор видов разрешенного использования земельных участков регламентирует то, какую деятельность можно вести человеку на конкретных территориях. Работа в направлении, не предназначенном для конкретного участка, будет преследоваться по закону, поскольку таким образом нарушается нормальный режим пользования землей и снижается ее ценность в будущем.

За нарушение правил землепользования может быть назначен штраф или даже отобраны права на владение или разрешение на землепользование, что могут провести через судебную инстанцию. Закон оговаривает возможность дополнения или изменения ВРИ по заявлению, к котором необходимо приложить ряд документов. Таким образом, без согласований невозможно возвести жилое здание на сельхоз участке или начать выращивать пшеницу на запасных землях.

Использование земли не по назначению грозит штрафом

Чтобы установить, возможно ли производить определенные действия на земельном наделе, следует проверить ВРИ земельного участка, используя единую базу государственного кадастра. При ухудшении состояния участка будет применяться наказание, поскольку каждый владелец земли и землепользователь обязаны поддерживать ее хорошее состояние.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *